סיפור אמיתי לגמרי, באחד הערבים הנייד שלי מצלצל , על קו אדם שנשמע די צעיר , שואל אותי אותי אם הגעתי ליועץ נדל"ן, אמרתי לו שכן, שאלתי אותו הגיע אלי, אבל זה לא העניין . אותו אדם שאל אותי אם אני יכול לבחון לו עסקה של רכישת קרקע חקלאית, הוא גם ציין שיש לו דוח ששמאי מקרקעין הכין עבור אותה קרקע שהוא מעוניין לרכוש מאיזה חברה. בעקבות זה החלטתי לכתוב את הפוסט.
קרקע חקלאית יכולה להיות סיפר טוב ויכולה לשכנע אתכם לרכוש אותה, אבל לרוב לסיפור אין אחיזה במציאות, פשוט עושים עליכם סיבוב - יזמים וחברות שמתמחות בקרקעות , רוכשים חלקת קרקע גדולה ליד אזור שהופשר, או אזור שיש עליו תכנון לבניה עתידית, מספרים סיפור שהקרקע בתהליך הפשרה (כלומר שהיא מיועדת למגורים לכאורה), אומרים לכם שהיא תהיה שווה הרבה מאוד כסף, או תקנה לכם בעתיד יחידות דיור (דירות), וזו הזדמנות חייכם לעשות סוף סוף קופה גדולה. אז זהו שלא.
מהי קרקע חקלאית?
בהגדרה קרקע חקלאית היא סוג של קרקע לא מתוכננת שטרם עברה תכנון פרטני. זוהי קרקע שייעודה חקלאי ולא ניתן לבנות עליה. רוב הקרקעות הן שייכות למנהל מקרקעי ישראל.
קרקע שעברה אישור של הוועדה המחוזית?
קרקע שתעבור תהליכים פרוצדורליים מפרכים של הרשויות מדובר בעתודות קרקע שמסומנות וצפויות להיות לבנייה ביישוב. הן עדיין רחוקות מלהיות עסקה טובה עבור הרוכש כיוון שרק במידה והקרקע תאושר סופית ההשקעה תהיה משתלמת.
הפיתוי
מי לא היה מתפתה? כולם מכירים איזו סיפור שמישהו רכש מגרש שלא היה שווה כלום ומשום מקום קיבלו עליו מיליונים. על סיפור הזה מסתמכים מוכרי החלומות והשרלטנים.
קודם כל אף פעם לא באמת יודעים מה התכנון על הקרקע, ובטח ובטח שלא יודעים אם התכנון יהפוך לישים - אחרי הכל יש ועדות שמחליטות ברמה העירונית, ארצית, יש התנגדויות, יש מפת אינטרסים גדולה ומורכבת, שרוכשים אין להם מושג להעריך אותה, למשל קרקעות שנרכשו באמצעות חברה מסוימת התבררו כקרקעות שמיועדות להפקעה לצרכים עירוניים.
בקניית קרקע הרוכשים מסתמכים על מה שהמוכר אומר, קשה באמת לבדוק את המצב התכנוני של הקרקע , ושקשה עוד יותר להבין את הפרטים הקטנים המשולבים בין בפרויקטים השונים באותו אזור. כדי לדעת צריכים להשתמש באנשי מקצוע ורק בדיקה שלהם תעלה לכם סכום משמעותי. לכן הרוב פשוט קונה על עיוור וחלק גדול מגלה שהם קנו "חתול בשק".
משווקי הקרקעות הם בעצם סוג של מתווכים, הם רוכשים מספר דונמים בסכום נמוך ומוכרים אותם ברווחים גדולים של 160% ואפילו 250%, הכל זה על הנייר. בלי שהרוכשים מבינים מה באמת ניתן ומתי ומה ניתן לעשות בקרקע.
רוצים לרכוש קרקע חקלאית, תבדקו היטב את מצבה התכנוני, תבינו שלוקח הרבה זמן , הרבה יותר ממה שמשווקים מספרים, להפשיר את הקרקע, תפנימו שיש סיכון גדול כי כל דבר יכול להשתבש בדרך, לא לשלם על "עיוור" מבלי לקבל בטוחה , שיעבוד, רישום הקרקע, זה המקום גם להיוועץ עם עורך דין מתחום הנדל"ן. כדי שלא יהיה מצב הכסף יעלם.
בנוסף תזכרו שיש עוד הוצאות לרבות היטל השבחה אם הכל הלך כשורה, זהירות משנה והבדיקות האלו חשובים מאוד , אחרת זה עלול "להיגמר בבכי".
פרסום מניפולטיבי שקרי
הנה דוגמה שתשאיר אתכם זהירים , חברה שיווקה קרקעות מפתות לציבור במתחם מול הים מספרות לציבור לקנות זכויות בפרויקט הזה , תוך הטעייה, שהתכניות אושרו, וכך מצליחים למכור במחיר יקר, בפועל בתכנית לא אושרה ויש עוד דרך ארוכה עד שתאושר.
עיריות רבות מפרסמות הודעות לציבור על מנת למנוע עגמת נפש ובלבול ומבהירה כי תכניות מסיימות לא אושרו וכי הם בשלבי תכנון עדיין ולא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחה. אין ולא ניתן להסתמך על נתונים אילו לרבות, נתונים כמותיים על מספר יחידות הדיור, גובה מיקומם של מגרשי הבניה. כל מי שרוכש זכויות עתידיות במתחם רוכש אותם על אחריותו בלבד.
האזהרות של העיריות זה לא העניין של מה בכך- חברות עדיין מפרסמות בשלטי חוצות באנרים באינטרנט על קרקעות שהופשרו ויש להם תכניות בניה לעומתם זאת בעיריות אומרים לא היו דברים מעולם.
סוג של הימור
רכישת קרקע היא סוג של הימור ספקולציה. כרוכשים צריכים לוודא שעשיתם את כל הבדיקות, הפנמתם את כל הסיכונים, ולא סמכתם על המשווקים בצורה עיוורת- זה התפקיד שלכם. למכור לכם חלומות מפתים זה התפקיד שלהם. היזהרו!
גם אם אומרים לכם הנה ממש פה הולך לקום פרויקט וזה נקרה מוחשי- זכרו זה רק תמונה. זה רחוק מאוד מלהיות פרויקט וכאמור ברוב המקרים הפרסום שיקרי.
כשאתם קונים קרקע אתם רוכשים זכות לדירה ככה מספרים לכם- אבל אין כזה דבר דבר זכות לדירה. החוק לא מכיר בזכות לדירה אלא על בעלות לדירה בלבד. יש זכויות אחרות כמו כמו זכות חכירה, זכות לשכור דירה, אבל זכות לדירה, מעין זכות לקבל דירה בעתיד, זה מונח שלא קיים. משווקים מוכרים לכם את זכות לדירה , משפטית אין כזה דבר , מוכרים לכם נתח בקרקע ותו לא. היזהרו!.
התחום המפוקפק זה מגלגל בשנה כ- 500 מיליון שקלים כשמודבר בין 2000-2500 עסקאות,ממוצע לעסקה 200,000-250,000 שקלים.
רוב העסקאות מתבצעות באזורים סמוכים לאזורים שבה הייתה הפשרה של קרקע חקלאית או שדיברו או שמדברים על הפשרה עתידית. האזור הראשון- זיכרון יעקב, פרדס חנה, בנימינה , חדרה: באזור השני ראשון לציון, נס ציונה, רחובות.
אחת מהעסקאות הדגולות נעשו באזור הוד השרון ובאזור צורן. החברה ששיווקה רכשה קרקעות ומכרה אותם ברווח גדול משנת 2006 החברה חילקה אותם לפרוסות קטנות. ההברה הרוויחה מאז מעל 100 מיליון שקלים , אבל מה עם הקרקע? האם היא הופשרה הקרקע חקלאית לקרקע לבנייה? לא. בינתיים לא , וגם לא ניתן לדעת מתי זה יקרה.
היזהר הקונה!
רק לאחרונה הוגשה תביעה של רוכשי קרקעות חקלאיות ליד מושב פדיה בשפלה. נגד המשווקים של הקרקע. הטענה - המוכרים והמשווקים הונו בעת שיווק הקרקע. התובעים דורשים לבטל את ההסכמים לרכישת הקרקע ולקבל את כספם בחזרה כיוון שנחשפו לפרסומים מטעים בנוגע לפרויקט על בסיס מידע זה מטעה כוזב וחסר הם נקשרו בעסקה לרכישה קרקע חקלאית במחיר של 120 אלף שקלים עבור כל יחידת קרקע של 470 מ"ר.
לטענת התובעים- הקרקעות הוצגו כקרקע חקלאית המצויה בחומי המושב וכי ניתן לשנות את ייעודם למגורים תוך שנים ספורות, כך ששווים יעלה בעשרות אחוזים ובעצם ידביק את מחירי הקרקעות לבניה במושב. עוד נטען כי הקרקע אמורה להיות בשטח המיועד להרחבת המושב.
בסופו של דבר לא מניה ולא מקצתה - לטענת התובעים כבר בשלב הצגת המצגים וחתימת ההסכמים היא ידוע למוכרים ולמשווקים כי אין כל סיבה לשנות את ייעוד הקרקע למגורים, היה ברור להם שהקרקעות נמצאות מחוץ למתחם שהוקצה בתכנית המתאר המחוזית לפיתוח עתידי של המושב, כאשר התכנון לגביהם אותם קרקעות הוא שימור לדורות הבאים כאזור בעל אופי כפרי פתוח שבו קיימת מניעה לאשר תכניות לשינוי ייעוד למגורים. רק אז הפנימו הרוכשים כי נפלו קורבן להונאה.
