מיסוי על הכנסות מקרקעין בחו"ל

מחירי הנדל"ן הגואים בשילוב ריבית אפסית בישראל מעודדים משקיעים ישראלים רבים לבצע השקעות נדל"ן ביעדים שונים בחו"ל. 

פעמים רבות, המשקיעים לא מייחסים חשיבות או לא מתייחסים ברצינות לכל נושא חובת הדיווח בחו"ל וחבות המס בישראל. 

התכנים במאמר הזה נותנים רקע והסבר באחד ממקורות ההכנסה הנפוצים יותר בקרב משקיעים ישראלים ואינה מחליפה התייעצות עם רו"ח או יועץ מס.  

 מיסוי על הכנסות מקרקעין בחו"ל:

רוב המשקיעים מתמקדים בהשקעה עצמה ולא טורחים לבדוק מהי חבות המס שעליהם לשלם בישראל (או בחו"ל). 

לפני הכל, תושבי ישראל חייבים בדיווח לרשויות המס ובתשלום מס בישראל על הרווח או ההכנסה שאותו הם מפיקים מנכס בחו"ל. כלומר לא משנה כמה מס שילמתם או לא שילמתם בחו"ל, בשורה התחתונה יש לשלם מס בישראל על הכנסה או רווח שהופק בחו"ל מדמי שכירות בהתאם לאמנה למניעת תשלום כפל מס בישראל. 

בישראל קיימים שני מסלולים לביצוע הדיווח ולתשלום מס עבור הכנסות (לא רווח) מדמי שכירות על נכס שנרכש לצורך השקעה בחו"ל. על המשקיע (הנישום) לבחור את תשלום המס המינימלי שיצטרך לשלם במסגרת החוק באמצעות תכנון מס נכון עבורו. 

מסלול המס שולי המס מתחיל מ-31% 

במסלול מס שולי שיעור המס על הכנסות משכירות יקבע בתאם להכנסות היחיד, אך במינימום של 31% (לאנשים מגיל 60 ומעלה יהיו דרגות מס שולי נמוכות יותר). 

במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, מס ששולם למדינה בה ממוקם הנכס (מדינה גומלת), לקזז הפסדים ולנכות פחת, במסלול הזה אין הגבלה של שימוש , עלות , או מיקום בארץ או בחו"ל. 

מי לרוב יעדיף את המסלול הזה? 

למשקיע שהנכס שלו נמצא במדינה בה יש אמנת מס עם מדינת ישראל למניעת כפל מס, מכיוון שבמסלול זה ניתן לקזז מס ששלום במדינה שבה נמצא הנכס שהמשקיעים חייבים לשלם בישראל. 

או למשל אם למשקיע יש הוצאות רבות שקשורות שניתן לקזז כנגד ההכנסה מדמי שכירות שנוצרה בחו"ל.  

חוות דיווח

אם המשקיע בחר במסלול הזה ישנה חובה בהגשת דוח שנתי למס הכנסה. 

אם הנכס עולה על תקרה של 1,500,000 ש"ח יש להגיש דוח שנתי ללא כל קשר לגובה ההכנסות או שווי הנכסים.

משקיעים שיש ברשותם נכסים בחו"ל נדרשים לדווח באמצעות טופס הצהרה על הכנסות 5329. 

המסלול המופחת - תשלום מס בשיעור 15% (מהשקל הראשון ועד השקל האחרון ללא קיזוזים ופטורים)

תשלום המס יחול על 15% ממחזור ההכנסה השנתית מדמי שכירות שהתקבלו עבור השכרת הנכס. מסלול זה לא מזכה בניכוי הוצאות כלשהן אלא רק ניכוי הוצאת פחת בגין המבנה, כמו כן לא ניתן לקזז מס ששולם (אם שולם) בחו"ל עבור אותה הכנסה. 

תנאי נוסף הוא שהכנסות משהשכרת הנכסים לא מהווים עסק. 

מי לרוב יעדיף את המסלול הזה?  

לבעלי הכנסות גבוהות מאוד שבבעלותם מספר נכסים במדינות בהם אין אמנת מס עם מדינת ישראל , או מיסים שאינם גבוהים או משקיעים שלא מעוניינים לפעול מול רשויות המס. 

חוות דיווח

אם המשקיע בחר במסלול הזה ישנה חובה בהגשת דוח שנתי למס הכנסה. 

אם הנכס עולה על תקרה של 1,500,000 ש"ח יש להגיש דוח שנתי ללא כל קשר לגובה ההכנסות או שווי הנכסים.

משקיעים שיש ברשותם נכסים בחו"ל נדרשים לדווח באמצעות טופס הצהרה על הכנסות 5329. 

לפני שבוחרים באחד משני המסלולים חשוב לבחון את נקודת האיזון לגבי כל השקעה אפשר להתייעץ עם איש מקצוע עו"ד או רו"ח המתמחה במיסוי בינלאומי שימליץ באיזה מסלול עדיף לבחור. 

 לדוגמה: 

אם רכשתם דירת מגורים להשקעה בחו"ל והחלטתם להשכיר את הדירה דרך אתר AIRBNB ,שימו לב, ייתכן ורשויות המס ימסו אתכם כמי שמפעיל עסק להשכרה נכסים ולא כאדם פרטי המשכיר את הנכס שלו, מתקיימת תדירות החלפת הדיירים גבוהה ולכן רשויות המס עלולות לסווג את ההכנסות מעסק. 

המשמעות מבחינת המיסוי הן אחרות כלומר, יחולו עליכם הוראות מיסוי בחו"ל כמו על הפעלת עסק בישראל והאפשרות להשתמש במסלול דיווח מקוצר של 15% מס לא רלוונטי עבורכם, אלא תצטרכו להגיש דו"ח שנתי מלא של בעל עסק רגיל לכל דבר ועניין.

דוגמה נוספת:

אם רכשתם נכס להשקעה בחו"ל והוא מייצר הכנסה מדמי שכירות ואתם מתלבטים באיזה מסלול לבחור לפי מס שולי שמתחיל בשיעור של 31%  או במסלול בשיעור 15% ? 

זה מאוד תלוי,  אם בשנת המס הייתה הכנסה משכירות בגובה 20,000 ש"ח , אולם היו גם הוצאות של 19,000 ש"ח , כלומר ההכנסה הראלית היא 1,000 ש"ח. 

אם המשקיע יבחר בשיעור מס של 31% , ניתן יהיה לקזז את אותם הוצאות של 19,000 ש"ח ולכן המס יחושב על הכנסה של 1,000 ש"ח , כלומר סכום המס שישולם למס הכנסה 310 ש"ח. 

לעומת זאת , אם יבחר המשקיע במסלול בשיעור מס 15% , לא ניתן יהיה לקזז הוצאות בכלל , כלומר מס הכנסה יחשב את המס רק על ההכנסה ויתעלם לגמרי מההוצאות , לכן סכום המס שישולם למס הכנסה הוא 3,000 ש"ח. 

לכן למרות ששיעור המס גבוה יותר עדיף למשקיע לבחור דווקא בו!

המיסוי במכירה:

כאשר אתם מוכרים את הנכס שרכשתם בחו"ל תשלום המס שאתם אמורים לשלם הם בהתאם להוראות המקומיות בכל מדינה. היחס בישראל למכירה ולרווח (לא הכנסה) שנוצרה בעקבות המכירה יהיה זהה לזה של רווח הון, כזה החייב בדיווח ובתשלום מס בישראל בדוח מיוחד שיש להגיש תוך 30 יום מיום המכירה וכמו כן לדווח בדוח השנתי. 

מיסוי נדל"ן בחו"ל - אמנות למניעת כפל מס:

ישראל חתומה עם למעלה מ-50 מדינות על האמנה למניעת כפל מס. על פי האמנות מס המיסוי זכות ראשונית לגבות את המס יינתן למדינה בה ממוקם הנכס ולאחר מכאן המדינה בה מתגורר המשקיע. 

המשמעות היא, כמשקיעים אם שילמתם מס במדינה מסוימת בחו"ל לא תשלמו שוב בישראל, כמו כן ניתן לקזז את המס ששולם בחו"ל (אם שולם) מהמס שיש חובה לשלם עליו מס בישראל. 

אולם, אם שילמתם מס בחו"ל יותר מבארץ, (כיוון שחבות המס גבוהה בחו"ל יותר מבארץ), לא תוכלו לקבל זיכוי על ההפרש המס בישראל. יש לבחון כל מקרה באופן פרטני על פי האמנה למניעת כפל המס. אמנות מס שונות זו מזו. 

שימו לב! יש הבדל בין מס על שכר דירה לבין מס על רווח הון ממכירת נכס.

להלן טבלה המתארת את שיעורי מיסוי יחיד - הכנסות משכר דירה במדינות נבחרות. 

*שיעורי המס הם מעל מדרגה התחלתית ולפני פטורים בכל מדינה באופן שונה, לדוגמה: למשקיע שרוכש נכס באנגליה, יש פטור מלא  מתשלום מס באנגליה בגין הכנסה מדמי שכירות עד ל-12,500 ליש"ט ליחיד, כלומר הפטור לזוג עד 25,000 ליש"ט (נכון לשנת 2021, כל שנה זה מתעדכן יש לעקוב). לאחר מכן, יש מיסוי מדורג יש לשים לב - למרות הפטור מתשלום מס באנגליה בגין אותה הכנסה, בישראל על המשקיע חלה חובת דיווח על ההכנסה וחבות מס שאותה ישלם בגין אותה הכנסה משכירות לפי אחד משני המסלולים שהוזכרו לעיל. 

לכן כשניגשים לבחון את ההשקעה חשוב לחשב את הרווח הצפוי, אך לא פחות חשוב, לחשב את המס בפועל שאתם צפויים לשלם. המס מושפע בין השאר מחוקי מיסוי מקומיים, הוצאות מוכרות, פחת שמקטינים את הרווח החייב במס ומשאיר יותר כסף בכיסכם כמשקיעים.

הנדל"ן באירופה מבחינה מיסוי:

לאחרונה אנו עדים ליותר ויותר משקיעים ישראליים שבוחרים להשקיע את כספם במדינות אירופה. בעבר הלא רחוק העדיפו משקיעים ישראלים את ארה"ב על פני רוב המדינות, מגמה זו השתנתה לאחרונה לטובת השקעה בנכסים מניבים באירופה. 

מבחינת יציבות כלכלית, מדינות אירופה מתחלקות למדינות בהן הכלכלה יציבה ומוגדרת חזקה לבין מדינות המוגדרות חלשות או מתפתחות. סטטוס של מדינה. במדינות המוגדרת כחלשות כלכלית שמעיד על רמת סיכון גבוהה יותר, מתאזנת מול מיסוי נמוך (המפצה בשיעור תשואה גבוהה ,מאחר מדינות אלו רוצות לעודד השקעות זרות במדינה. לרוב במדינות הבלקן ומזרח אירופה נמצא שיעורי מס נמוכים יותר ותשואות גבוהות יותר - עם כלכלה פחות חזקה. 

לעומתם, גוש מערב אירופה, המוגדר חזק כלכלית ויציב יותר - עם שיעורי מס גבוהים יותר - ותשואות שמרניות וסולידיות המתאפיינים בחוקים ומערכת בנקאות שקופה וחזקה שתורמת גם היא יציבות. 

(המידע המוצג במאמר אינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ עם רו"ח/ עו"ד המוסמך לכך)