מהו נכס להשקעה מסוג HMO באנגליה?
נכס שמושכר לפחות ל-3 דיירים או יותר עד 6 דיירים, בחוזה שכירות בנפרד כל דייר, שאינם מוגדרים משפחה, כלומר סוג של שותפים שחולקים את הדירה בניהם ומשתמשים בכל הבית באופן משותף.
על הנייר אסטרטגיית השקעה זו אמורה לייצר הכי הרבה הכנסה משכירות כיוון שהשכירות נכנסת בנפרד לפי כל חדר בנכס ולרוב דמי השכירות כוללים בתוכם את חשבונות ארנונה, חשמל, מים וכולי. זו השקעה שבה בעל הנכס מסב את הנכס ומתאים אותו למספר דיירים שונים על ידי הוספת חדרים על חשבון שטח הדירה למשל, חציית הסלון לשניים והוספת חדר שינה נוסף (עם היתרים הדרושים כמובן!!!) , לעומת נכס רגיל למגורים, בית קרקע או דירה, שמתאימה למשפחה רגילה.
חובת רישיון הפעלה
כדי להשכיר נכס בצורה הזו יש להנפיק רישיון שנתי מיוחד לכך שעלותו כמה מאות פאונדים בשנה. חשוב להבין שיש המון חוקים ותקנים מחמירים ביותר כגון תקנות בריאות, תקנות בטיחות אש למשל דלתות חסינות אש ופתחי מילוט, תקנות חשמל ודירוג אנרגיה שיש לעמוד בהם לפני שמעברים כספים לרכישה, על מנת שהרשויות המקומיות והמדינה יאשרו לבעל נכס להשכיר אותו כמאושר HMO.
הרישיון תקף ל-5 שנים.
ניהול נכס HMO ללא רישיון היא עבירה פלילית העלולה לגרור קנס בגובה 20,000 £ את האישורים והרישיון יש לקבל לפני שרוכשים את הנכס. יש אזורים ספציפיים שהעירייה מתירה להשכיר אותם כ- HMO ויש כאלה שלא! יש להתייחס לזה בכובד ראש הראוי כיוון שזה משליך ישירות על ערכו של הנכס ועל היכולת להפיק ממנו הכנסה בצורה תקינה וחוקית.
דרישות חוק מחמירות ואכיפה מוגברת
על מנת לעמוד בדרישות החוק, יש לעמוד מדי שנה בבדיקות בטיחות גז, להתקין אזעקת עשן ולדאוג לתעודת בטיחות אש (תקני בטיחות מחמירים).
כמו כן, בעל הנכס אחראי על שמירת השטחים המשותפים נקיים תקינים ובמצב טוב , יש עוד כמה קריטריונים אותם יש לקחת בחשבון, כגון גודל החדרים שאמורים לעמוד בסטנדרטים מסוימים לפי דרישות התקן והחוק לדירות מסוג HMO. עלויות השיפוץ הן יקרות יותר כיוון שהן צריכות לעמוד בתקן הקבוע בחוק כאמור דלתות חסינות אש, לעיתים מטבח כפול, התקנת דרכי מילוט וכולי.
הרשויות עורכות ביקורים בנכס לעתים תכופות ואם ישנם סיכונים בטיחותיים או ליקויים במהלך הבדיקה יש לתקן אותם מידית.
תחלופת דיירים ותחזוקה מוגברת
אחד החסרונות הבולטים ביותר הוא השחיקה המוגברת של הנכס הנגרמת עקב תחלופת דיירים גבוהה או הנובעת מאיכות ואופי הדיירים. בנוסף, יש לוודא שאתם כמשקיעים מוכנים להיענות לכל בקשת תיקון במהירות וביעילות, חשוב לזכור שההשכרה מסוג HMO מצריכה יותר עבודת תחזוקה מדירת מגורים רגילה.
תשלומים שוטפים ואיכות דיירים
לפני רכישה מומלץ לבצע מחקר מעמיק ולהקדיש זמן להשוות את כל עבודות השיפוץ וההוצאות השונות הכרוכות ברכישה כנגד תשואה עתידית.
חסרון נוסף הוא בניהול הנכס, שכן צריך למצוא דיירים שונים שעליהם מוטלת האחריות המשותפת. גם מהבחינה החברתית על הדיירים לתקשר היטב בניהם משום שהם באים מרקע חברתי שונה. בשכירות לדיירים שאין בניהם קשר משפחתי כאמור, יש סיכוי גבוה יותר לחיכוכים ובעיות בין הדיירים
יש לקחת בחשבון תקופות שהן לא יימצאו דיירים לדוגמה חופשת הקיץ של סטודנטים שנמשכת חודשיים או כל סיבה אחרת שהנכס לא מושכר במלואו, במקרה כזה כל הוצאות הנכס יחולו על בעל הנכס, וזאת בניגוד לדירת מגורים רגילה ששם כל תשלומי הקשורים בנכס חלים על השוכרים. בשל כך חשוב לשמור על רמת דיירים הומוגנית, כלומר דיירים דומים מבחינת המאפיינים ולהימנע ככל הניתן מדיירים שונים למשל: דיירים שהם סטודנטים עם אנשי מקצוע או דיירים צעירים יחד עם דיירים מבוגרים.
ניהול קשה
מהסיבות הנ"ל, ניהול נכס מסוג HMO מוגדר ע"י חברות לניהול נכסים באנגליה "ניהול קשה" סוג של עבודה במשרה מלאה. אל תתפתו ללכת שבי אחרי הבטחות של חברות ניהול אלא בדקו היטב אם לחברת הניהול יש את ניסיון מוכח, רצוי של כמה שנים, בניהול נכסים מהסוג הזה. חשוב לוודא את העניין לפני הרכישה מול חברת הניהול.
על המשקיע להפנים שהעניין הוא לא רק לרכוש את הנכס אלא לנהל אותו אחרי הרכישה באופן שוטף עם כמה שפחות תקלות (לא חסר תקלות עקב שחיקה מוגברת), לכן ניסיונה של חברת הניהול בתחום השכרת נכסים מסוג HMO הוא קריטי עבורכם כמשקיעים.
עלויות ניהול גבוהות
חסרון נוסף, היא עלות דמי הניהול, בעוד שבנכס למגורים רגיל נניח שיושכר למשפחה, דמי הניהול יעמדו על 8% מההכנסה השנתית ברוטו, בנכס מסוג HMO דמי הניהול לרוב יעמדו על 15% ויותר מההכנסה השנתית ברוטו. בנוסף יש לזכור שבתקופות שבהן הנכס ריק משוכרים או מלא באופן חלקי בדיירים, כל תשלומי מסי ארנונה, ועד, מים , חשמל, אינטרנט חלים על בעל הנכס. בנוסף בעל הנכס חייב לרהט את הנכס, לאבזר את המטבח (כולל מכונת כביסה, מקרר ולעתים גם כלי מטבח).
תחלופה דיירים קושי בעת מכירה
חיסרון נוסף, במידה הנכס לא יושכר למשך 52 שבועות בשנה, ומשקיע הנכס יחליט למכור את הנכס, יהיה קושי גדול יותר למכור את הנכס. כיוון שכעת מוכרים נכס עם 6 חדרי שינה שיהיה מאוד קשה להיפטר ממנו בכלל בגלל חוסר בביקוש ובפרט שהוא סוג של עסק כושל.
לונדון VS ליברפול
בעוד שבערים יקרות יותר כמו לונדון, עלות השכירות והמחיה גבוהות יותר ודיירים מעדיפים לשכור עם שותפים בכדי להוזיל עלויות יש סיכוי טוב יותר להצליח, לעומת עיר קטנה יחסית למשל: כמו ליברפול, הסיכון לא להשכיר את הנכס או להשכירו באופן חלקי גדל מפאת כמות התושבים הקטנה והשכירות הזולה יחסית מדוע? מכיוון בתוספת של 100-150 פאונד ניתן להשכיר נכס ללא שותפים.
דבר נוסף שיש לקחת בחשבון , מבחינת היצע וביקוש נכסים מסוג HMO שפונים בעיקר לקהל הסטודנטים בעיר ליברפול, יש לבחון האם יש ריבוי של נכסים בשוק אל מול ביקוש של הסטודנטים שהוא מוגבל. לעומת זאת הביקוש לדירות מגורים למשפחות בעיר ליברפול תמיד בעלייה בשל הדרישה.
סוף דבר:
ניהול נכס מסוג זה דורש עבודה קשה יותר ומסירות רבה יותר מאשר נכסי מגורים להשכרה רגילים וזאת מפאת התחלופה הגבוהה של הדיירים ואיכותם. לכן יש חברות לניהול נכסים שמעדיפות לא לנהל נכסים מסוג זה של השקעת ואלו שכן מנהלות יש לבחון ממש תחת זכוכית מגדלת.
ישנם מספר אתגרים הכרוכים בניהול נכסים מסוג זה, הגידול בחוקים והתקנות בשנים האחרונות גורם לבלבול בקרב המשקיעים, ואם משקיעים לא יבינו בבירור את החוקים ההשלכות עלולות להסב הפסד כספי ניכר לבעל הנכס ועוגמת נפש מרובה.
בנוסף, עיריית ליברפול מנסה באופן תדיר לצמצם את הרישיונות להפעלת HMO באמצעות הפעלת חוקים ואי מתן הקלות במתן רישיון להפעלת נכס מסוג HMO.למשל לא מזמן יצא חוק חדש של עיריית ליברפול לגבי נכסי HMO, שנכסים כאלו שמתגוררים בהם מעל שלושה דיירים יהיו מוכרחים להגיש אישור תכנית שלוקח לאשר אותה כמה שבועות.
התשואות הצפיות נעות בין 8%-10% נטו בנכסים מסוג HMO.
ניהול נכס מסוג זה יכול להיות משתלם ורווחי, אך יש לזכור שהוא אינו פשוט לניהול כפי שהוא נשמע, ולכן יש חברות לניהול נכסים המעדיפים להימנע מלנהל נכסים מסוג זה.
אין מתנות חינם
חשוב להבין שהתשואות הגבוהות יחסית, הנעות בין 8%-10% נטו בממוצע לדירת מגורים HMO בניגוד לתשואה של כ- 7%-8% בממוצע לדירת מגורים רגילה בקטגוריית המגורים להשקעה, הן פיצוי כנגד שוכרים פחות איכותיים בעלי תחלופה גבוהה, דבר המגביר את הסיכון העלול לגרור אי תשלום או איחורים בתשלום דמי השכירות, שבסופו של דבר יקטין את התשואה השנתית למשקיע, דבר שהופך את העסקה לפחות סולידית ומשתלמת לעומת השקעה בדירת מגורים רגילה עם תשואה שנתית של בשיעור 7%-8%, עם דיירים איכותיים יותר, שיוצרת שקט נפשי עם שכירות קבועה וארוכת טווח יחסית.
למסקנה דירת HMO או דירת מגורים רגילה?
ההחלטה נתונה בידי המשקיע ותלויה בסיכון שהמשקיע מוכן לקחת.
יש משקיעים שיעדיפו בפורטפוליו שלהם תשואה קצת יותר גבוהה, אך הרבה פחות סולידית. לעומתם יש המשקיעים שיעדיפו "ראש שקט" עם תשואת שוק סולידית יותר, ושליטה מלאה על הנכס שלהם.
גילוי נאות כותב המאמר - הינו מלווה משקיעים לרכישת נכסים מניבים בצפון מערב אנגליה.
