במסגרת החיפוש המתמיד למציאת אפיקי השקעה מניבים בנדל"ן, הופכת רכישת נכס בחו"ל למקובלת יותר ויותר.
לפניכם כמה דגשים שיש לתת עליהם את הדעת לפני שמחליטים על רכישה.
עד לפני זמן לא רב השקעה בנכס מעבר לים נחשבה בפני קהל המשקיעים הישראלי לכזו הטומנת בחובה אלמנטים מורכבים: המיקום המרחק, החוקים השפה הזרה גרמו למשקיעים להירתע מהשקעות מהסוג הזה.
חשיבה זו משתנה בשנים האחרונות וכיום ישראלים רבים בוחרים להשקיע סכומים כסף ניכרים ומגוונים את תיק ההשקעות שלהם באמצעות רכישת נדל"ן מניב בחו"ל.
עליית המחירים של מחירי הנדל"ן בישראל הוציאה המון משקיעים מן המשחק שלהם סכומי כסף נכבדים, שאינם מספיקים לקניית דירה בישראל.
שוק הדיור ביעדים מובילים באירופה בצפון אנגליה בערים כמו ליברפול, לידס , מנצ'סטר, מציג מחירי רכישה נמוכים יחסית ופוטנציאל צמיחה מרשים.
מהם הדגשים המרכזיים, שיש לתת עליהם את הדעת על מנת לבצע רכישה נדל"ן מניבה מוצלחת בחו"ל?
- בוחרים עם מי לעבוד- רכישת נכס היא החלטה משמעותית ביותר וככזו יש לייחס לה את הרצינות הראויה. ישנם משקיעים שבוחרים לצאת לדרך ולנהל את את העניין באופן עצמאי. לעומתם, רבים אחרים בוחרים להיעזר בשירותיהם של מומחים בתחום, המביאים עימם היכרות חשובה של שוק הנדל"ן המקומי על כל חוקיו ותקנותיו. בחירת חברה המתמחה בנדל"ן תורמת לתהליך עבודה מקצועי, אמין ושקוף. לפני שמחליטים לפעול כדאי לבקש שמות של ממליצים, לבדוק עסקאות קודמות שביצעה החברה ולאמת אותן.
- אם הדירה היא להשקעה - על מנת להיכנס להשקעה חשוב להשקיע במדינות שבהן המטבע קשה ויציב כמו, הדולר או הפאונד. זה מקטין את הסיכון לזעזועים בשוק ולירידת ערך הנכס. לפעמים מציעים לנו השקעות שנראות אטרקטיביות, אלא שההשקעה נמצאת במדינה שבה המטבע חלש ולא יציב ולכן הסיכון בהשקעה שכזו הוא גדול.
- מה התשואה שנקבל - המטרה בקניית נכס להשקעה היא כמובן התשואה שנקבל. כמובן שנירצה תשואה כמה שיותר גבוהה. לפעמים מבטיחים לנו תשואה גבוהה במיוחד, אלא שעלינו לזכור שככל שהתשואה גבוהה יותר, זה אומר שגם הסיכון עלול להיות גבוה. עיניים גדולות הן לא יועץ השקעות טוב. בדקו מהי תשואת השוק שניתן לקבל מבלי להסתכן יותר מדי. שכן התשואה מגלמת את הסיכון שבהשקעה.
- ערבויות ובטחונות - רכישת נכס בחו"ל, מחייבת באופן מובהק, ניוד של כספים לחו"ל. יש להבין על בוריו את הנתיב אותו עובר הכסף ואת הביטחונות והערבויות המתקיימים תוך כדי, על מנת להבטיח את כספנו. לאחרונה נחשפו פרשיות בהן ישראלים רבים שביצעו השקעות נדל"ן מסוגים שונים עומדים בפני שוקת שבורה ומייחלים לקבלת כספם בחזרה. על כן עליכם לבדוק האם הכספים מועברים לחשבון בנאמנות על שמכם? האם העסקה מגובה באישור עו"ד המתמחים הנושא? האם מתקיימת ערובה כי במידה והעסקה אינה יוצאת אל הפועל, כמתחייב בחוזה, יוחזרו מיידית כספי המשקיעים?
- ענייני מיסוי - תכנון מס נכון מהווה את אחד האלמנטים המהותיים ביותר בניתוח כדאיות של עסקאות בנדל"ן. הדבר נכון בנוגע לרכישה של דירה להשקעה בשוק המקומי ומקבל משנה תוקף בכל הנוגע לרכישת נכסים מעבר לים. מהי מדיניות המס בה אנו אנו מעוניינים לרכוש נכס? מהי חבות המס בישראל בנוגע להכנסות המתקבלות מן הנכס בחו"ל? מה עם קיזוזי מס וניכויים לסוגיהם? שאלות אילו חייבות במענה מוקדם ולהן השפעה מכרעת על כדאיותה של העסקה.
- ייעוץ משפטי - קבלת מידע משפטי נקודתי, הנוגע לרכישת נכס במדינת היעד חשוב מאין כמוהו. זכויותיו וחובותיו של בעל הנכס אינן קבועות ובכל מדינה חלה עליו חוקיות שונה אותה יש להכיר היטב על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך. כיצד מתבצע לו הרישום בטאבו המקומי? מהי ההתנהלות המקובלת אל מול השוכר הפוטנציאלי? האם החוזים המשפטיים ברורים לחלוטין למשקיעים?
- מיקום, מיקום, מיקום - כישראלים, אנו מכירים היטב את מפת אזורי הביקוש בישראל. אנו יודעים כי דירה במרכז הארץ נחשבת מוצלחת יחסית ובמקביל, יכולים לבצע סקר שוק מהיר בשפתנו ובכלים המוכרים לנו מן השוק המקומי. המצב משתנה לחלוטין ברגע שמדובר בנכס בחו"ל. ברור כי רובנו נשאף לרכוש נכס במיקום מרכזי ובולט, אך האם אנו מכירים היטב את העיר עצמה? אילו שכונות נחשבות בה מוצלחות במיוחד או בדרך להפוך לכאלו? האם מתקיימת תכנית כלכלית לפיתוח העיר שתיושם בקרוב, העלולה להשפיע על המחיר הנכס בטווח הקצר?
- מה מצב שוק הנדל"ן בסביבה - אחת הנקודות החשובות שצריך לבדוק היא את מצב שוק הנדל"ן באזור בו אתם מבקשים לרכוש את הנכס ומה היחס בין העלות לתועלת של הנכס. חשוב לבדוק מה מחירי הדירות בסביבה, בכמה נמכרו דירות דומות, האם יש בסביבה ביקוש לשכירות, האם ההגירה בשכונה היא חיובית או שלילית. כל אלה נתונים שבמדינות מסודרות כמו אנגליה או ארצות הברית אפשר לברר בעזרת חיפוש ברשת, שם הכל שקוף גלוי, לפעמים אפילו יותר מאשר בישראל.
- אוניברסיטאות, סטודנטים וצעירים - ההשקעות האטרקטיביות ביותר היום בערים רבות בעולם סובבות סביב נוכחות של צעירים וסטודנטים. ערים שבהן יש אוניברסיטאות בהכרח מושכות אליהן סטודנטים רבים. המשמעות היא ביקוש גבוהה לשכירות. אוכלוסיה צעירה מעידה על עיר תוססת, מתפתחת, אטרקטיבית שבה ערך הנכסים יעלה וישתבח. בערים כאלה אפשר גם להשקיע בדירות קטנות במרכז העיר,או בבתים צמודי קרקע, שם הביקוש הוא גבוה הן מצד סטודנטים והן מצד צעירים (לא מומלץ להשקיע במגורי סטודנטים בגלל מחירן הגבוה ביחס למחיר ואסטרטגיית יציאה מההשקעה במכירה שלא לטובת המשקיע,כמו כן,סוג זה של השקעה חדש יחסית וטרם ידוע אם יצליח בקרב הסטודנטים).לדוגמה: בעיר ליברפול באזורים מסוימים תשואה ממוצעת של כ-8% בהשקעה בנדל"ן למגורים היא סבירה, הגיונית והסיכון בה הוא מזערי.
- מה מצב הנכס - חשוב להביא בחשבון כי מרבית הנכסים נמצאים בבניינים בני עשרות שנים ואף יותר. הערכה נכונה של מצב התשתיות בנכס ואף סביבתו המידית הם אלמנטים העלולים להשפיע בטווח הקצר והארוך על ערכו ועל גובה השכירות אותה ניתן לגבות. מתי נערך בבניין שיפוץ לאחרונה? מתי ביקרו בו אנשי מקצוע? האם רמת התחזוקה בבניין משביעת רצון?
- תשלומים נלווים - יש לברר היטב מהם התשלומים הנלווים לרכישה, המתקיימים, למעשה, בעת רכישת הנכס בכל מקום. מהם תשלומי הארנונה בהם חייב הנכס? מהו התשלום עבור ועד בית ומה הוא כולל? האם מתוכנן שיפוץ כללי בבניין אשר בו בעל הנכס יחויב להשתתף על פי חוק? האם יש חברת ניהול? מומלץ בחום לברר את כל אלו על מנת להימנע מהוצאות אותן לא הבאנו בחשבון.
