הגדרות:
Leasehold- סוג של חכירה בעלות על המבנה ללא הקרקע. לרוב קיימת מגבלת זמן לבעלות כפי שיפורט. לרוב מדובר ברכישת דירות. לרוב בעל הקרקע יכונה Landloord ויחתום על הסכם חכירה Lease agreement מול בעל הנכס. אחריות על אחזקת המבנה חלה על בעל הקרקע. בין יתר הסעיפים בהסכם כתוב כמה מסי קרקע שנתיים על בעל הנכס להעביר לבעל הקרקע.
Freeholder- סוג של בעלות גם על המבנה וגם על הקרקע. לא קיים מגבלת זמן לבעלות. לרוב מדובר בנכסים צמודי קרקע.
האם אפשר למכור או לרכוש נכסים בשתי צורות הבעלות התשובה היא כן אם כי יש כוכבית לשיקולכם. אם כך מה ההבדל בניהם? חשוב להבין שניתן למכור ולרכוש את שני סוגי הבעלות ההבדל בין מה שהקונה רוכש לבין מה שהוא קונה, אם אתה רוכש נכס ב- Freehold אתה רוכש את הנכס ואת האדמה שעליו הוא בנוי. לעומת זאת אם אתה קונה נכס בעלות בחכירה Leasehold אתה קונה את הזכות לגור בדירה מספר שנים עד לסיום החכירה.
כיצד רוכשים נכס ב- Leasehold?
כאשר נכס יוצא למכירה יש לשכור עורך דין המתמחה ברכישת נכסים באזור בו הנכס ממוקם. עורך הדין מגיש בקשה לחברת הניהול או ל-Land lord לקבלת מידע רלוונטי על מנת לברר כמה שיותר פרטים על הנכס מחברת הניהול שמטפלת בנכס. חברת הניהול נשכרה על ידי בעל הקרקע לנהל את השטחים המשותפים עבור בעלי הנכסים בבניין. קבלת המידע אמור לקחת בין 3-4 שבועות. חשוב לקבל מידע לפני שמחפשים רוכש לנכס כיוון שתהליך יכול לקחת 8 שבועות וללא קבלת ומידע ובדיקתו לא ניתן להתקדם בתהליך הרכישה. כל מסמך שקשור בהסכם חכירה צריך שיועבר לעורך הדין כגון: דוחות שנתיים, פרוטוקולים של חברת הניהול וכדומה. לעו"ד מצפה עבודה רבה כיוון שהוא צריך לבחון את הסכם החכירה ואת התנאים הכלולים בו בנוסף לכל העבודה משפטית הרגילה הכרוכה ברכישת נכס. לאחר הבנת הסכם החכירה עורך הדין יכין דו"ח שנקרא 'Report on title' המכיל את התקציר של עיקרי הסכם החכירה זכויות וחובות באופן ענייני וברור כדי לוודא שהרוכש הבין את ההסכם יכלול בין היתר: תשלום מסי קרקע, דמי ניהול/שירות לטובת תחזוקת השטחים המשותפים, דמי שירות עבור עבודה עתידית. הסכם יפרט את תחומי אחריותו של ה-Leasehold כגון: לתחזק את מבנה הבניין , לוודא השטחים המשותפים תקינים, סידור ביטוח מבנה.
כאשר רוכשים נכס בחכירה בעל הנכס ובעל הקרקע יחתמו על הסכם חכירה. חוזה החכירה יגדיר כל אחד את תחום אחריותם כאשר חלק מהאחריות מוטלת על בעל הקרקע לתחזק את הבניין לדאוג לביטוח מבנה וניהול השטחים המשתפים במבנה כמו חדרי מדרגות גינות וכולי.
במסגרת הסכם החכירה יוטל על בעל הבית לשלם מסי קרקע (Groud rent) לבעל הקרקע על השימוש בקרקע, סכום מינימלי הנע בין כמה עשרות לכמה מאות בודדות של לירות שטרלינג מדי שנה.
חשוב להבין שבהסכם החכירה מעבר לעובדה שה-Land lord שולט בסכומי דמי השירות עבור הניהול יש גם תנאים והגבלות שעל הרוכש או השוכר לעמוד בהם למשל איסור על תליית כביסה מחוץ לבית או החזקת חיות מחמד או להפעיל עסק מתוך הדירה. ישנם מספר נקודות שיש להכיר ולהיות מודעים אליהם לפני הרכישה: למשל לבדוק אם אין מגבלה שכתובה בהסכם החכירה על תשלומי השימוש בקרקע שגדלים עם הזמן או כמה זמן נותר עד לסוף תקופת החכירה לדוגמה כאשר נותרו פחות מ- 60 שנה הדבר יקשה על מציאת רוכש כיוון שדי קשה יהיה לקבל משכתא עבור הנכס שנותרו לו פחות מ-60 שנה לתום תקופת החכירה. במקרה של תיקון ייתכן שצריך לסמוך על שיתוף פעולה של בעלי חכירה נוספים בבניין למשל כל שינוי או עבודות בבניין למשל להוציא מרפסת חייב לעבור דרך אישורו של ה-Land lord.
נקודה חשובה נוספת ברכישת נכס בבניין חדש יש לשים לב שבמידה ורוכשים נכס בחכירה, שלא ניתן להעביר אותה לצד שלישי שכן בעבר היו מקרים בהם בעל הקרקע ה- Leaseholder העביר את החזקה לצד שלישי שהגדיל את דמי השכירות והעמלות הניהול על הקרקע בצורה לא סבירה.
רכישה ב- Freehold
לרוב מדובר בנכסי צמודי קרקע .זוהי בעלות על המבנה וגם על הקרקע עליה הוא בנוי. אין מגבלת זמן לבעלות כלומר בעל הנכס הוא הבעלים החוקי של הנכס והקרקע עליו הוא עומד. האחריות על אחזקת המבנה והאדמה עליה הנכס יושב חלה על הבעלים כולל תיקון נזקים חיצוניים לבניין כגון תיקוני נזילות וכדומה. הזכות לשפץ / להרחיב / לשנות היא זכותו הבלעדית של בעל הנכס. האפשרות למכור להעביר בעלות או להשכיר היא בשיקולו הבלעדי של בעל הנכס. הסבירות לקבלת מימון ומשכתנה או משכנתה מחודשת גבוהה יותר. כמו כן לרוב נכסים מסוג Freehold יקרים יותר מנכסים מסוג Leasehold.
האם השקעה ב-Leasehold נכונה עבור המשקיע?
תהליך רכישת בעלות מסוג זה ניראה לעתים מורכב אבל זו בהחלט יכולה להיות השקעה נכונה עבור המשקיע הסולידי תלוי בסיטואציה הדבר החשוב הנכון ביותר עבור הרוכש היא למצוא Lease Agreement שמתאימה בצורה הטובה ביותר לסוג ההשקעה שאותה הרוכש מבקש לבצע. אם בנכס יש ערך וקיימת אפשרות להשכיר אותו לתקופה מסוימת וליהנות מדמי שכירות ולאחר מכן למכור את הנכס מבלי שתהיה ירידה בערכו אז זו בהחלט יכולה להיות השקעה טובה.
רוב הנכסים ׂApartment / Flat הם בבעלות מסוג חכירה כלומר ב- Leasehold כך שלא ניתן להוסיף עליהן או לשנות בהן מבלי לקבל על כך אישור מה-Land lord. ההגבלות והתנאים שמופיעות בהסכם החכירה באים בעיקר להגן על בעלי הנכסים / הדיירים ששוכרים את הנכסים מפני דיירים אחרים או שכנים לא רצויים שמתגוררים בבניין שבמידה והם אינם עומדים בתקנות הסכם ה-Lease ניתן לפנות אותם. רוב הדירות הן בחכירה משום שבעלי הנכסים צריכים לחלוק אזורים ושירותים משותפים הדבר נדרש על מנת לשמור על רמת תחזוקה גבוהה בבניין. יחד עם זאת, בעלי הנכסים יכולים יכולים להתארגן יחד ולרכוש חלק מהבעלות אם הם לא רוכשים יש לוודא שהסכם החכירה שנותר עד לסיום החכירה הוא מספיק (150, 250, 990 שנים) כך שבפועל חוזי החכירה פוקעים לעתים נדירות מאוד. יש לשקול את הדברים בפרספקטיבה נכונה כל חכירה שנותרה לסיומה 100 לפחות שנים לא תהיה בעייתית עבור הרוכש. בעלות ב-Leasehold לתקופה ארוכה באופן מעשי, לא תהיה שונה מבעלות מסוג החזקה ב- Freehold.
