במאמר הבא אנסה להסביר בפשטות מהן "תמרורי האזהרה" ו"הנורות האדומות" שצריכות להידלק לכל משקיע בבואו לבחון כל השקעה ולא רק השקעות בנדל"ן. יש המון עסקאות כלכליות שמוצעות שהן בכלל לא השקעות בנדל"ן וזה למרות שמי שמשווק אותן משתמש בקשת מילים רחבה מעולם הנדל"ן וזאת כמובן לגרום למי שמוכן להקשיב שזו עסקה לגיטימית שזמן שהיא לא.
חשוב להבין שאין כזה דבר השקעה "ללא סיכון". מי שמשקיע את מיטב כספו חייב להבין את כל ההשלכות הקשורות בעסקה ולקחת בחשבון את המקרה הגרוע ביותר שיכול לקרות להשקעה וכמובן להבין איך זה ישפיע עליו. מי שלא מביא את הסיכונים בחשבון לא לוקח את ההשקעה ברצינות מספקת. הפיתוי "לכסף קל" יכול לגרום למשקיעים להפסיד המון כספים במיוחד כיום בעידן שבו קל לגייס כספים מציבור המשקיעים בהבטחות שווא.
השקעה עם "תשואה מובטחת"- אין חיה כזאת בעולם ההשקעות!
תשואה היא מדד משתנה בהתאם להכנסה לכן בעולם ההשקעות אין דבר כזה תשואה מובטחת גם אם היא חתומה בחוזה וגם אם התשואה מובטחת כנגד בטוחה. ראו הוזהרתם קל מאוד ליפול למלכודת הזו. יש סבירות לקבלת תשואה על סמך ביצועי העבר, אבל זה לא מבטיח תשואה בעתיד. חשוב לבחון כל מקרה לגופו. במידה ויש הבטחת שכירות החוזה יש לבדוק היטב מי מבטיח? למה? כמה? האם זה הגיוני בכלל לקבל את אותה תשואה בתנאי שוק דומים במידה ולא היה חוזה שכירות? זכרו אין תשואות חינם לכל דבר יש מחיר ויש לבחון היטב כל מקרה לגופו.
תשואה על השקעה היא במונחים שנתיים ( כלומר חישוב התשואה הוא שנתי לא חודשי או רבעוני) כך שאם מבטיחים תשואה חודשית או רבעונית -תחשדו.
שמצעים השקעה עם תשואה מובטחת נסו להשוות אותה להשקעה עם מאפיינים דומים. אם ההצעה גבוהה יותר מהמתחרים זו נקודה למחשבה מה כל כך מיוחד אצלם. אם אין סיבה מספיק טובה לפערים- תחשדו.
השקעה "ללא סיכון"
שוב, בכל השקעה יש סיכון. אם אומרים "שאין סיכון" - תחשדו. בכל השקעה יש ערבויות להשקעה. לא להתבייש לשאול בנחרצות אילו ערבויות יש? מי נותן את הערבות? למה הוא נותן? מה יקרה אם ההשקעה תיכשל? חשוב מאוד לעשות שיעורי בית היטב על ההשקעה ותוצאותיה,וגם לקחת בחשבון גם אם היא תיכשל חלילה.
השקעות "בפרויקט מניב"
משווקים עושים שימוש נרחב במושגים ומילים מעורפלים, למשל: השקעה גלובלית, מסחר אינטגרלי, בינה מלאכותית ועוד כל מיני שאר ירקות. כל מיני ביטויים נועדו לפזר ערפל ולהישמע מומחים בתחומם. אם משהו לא ברור אסור להתבייש יש לבקש הבהרות בנושא עד שיהיה יהיה ברור. ואם עדיין ממשיכים לחזור על אותם דברים מעורפלים - תחשדו.
לא מבינים מספיק את ההשקעה
לא משנה היכן ההשקעה נמצאת על הגלובוס, על המשקיע לשאול את עצמו מה הוא יודע על מקום ההשקעה? מכיר את חוקי המיסוי? כיצד מתייחסים שם למשקיעים זרים? מהו שכר דירה שיקבל מהשכרת הנכס? מה שיעור התשואה נטו יש הבדל בין התשואה המתקבלת לבין מה שהמשקיע יקבל נטו לכיסו, מי מנהל את ההשקעה? מדוע הוא מנהל את ההשקעה? האם אפשר למכור את ההשקעה? תוך כמה זמן? ועוד שאלות נוספות.
חשוב לשאול ולקבל תשובות ברורות ומספקות לפני שחותמים לא להילחץ משיווק אגרסיבי "אם לא תחתום היום מחר לא יהיה" יש לזכור כמה קשה היה לעבוד על הכסף שהולך לרכישת ההשקעה. עצה טובה היא להתייעץ עם כמה יועצי השקעות בתחום כדי לקבל אינדיקציה טובה יותר לגבי ההשקעה. אם רוב היועצים אינם חלוקים בדעתם- תחשדו.
פירמידה
השקעות שבהן המשקיע מרוויח רק אם הוא מביא עוד אנשים שירכשו מוצרים או שירותים היא לא השקעה היא עבודה.
כמה הרווח?
חשוב להבין מה יוצא למוכר? מה הרווח של הצד השני? כלום? אז מה האינטרס שלו להשקיע בפרסום?! הם מרוויחים בטוח, כמה? האם זה בא על חשבון המשקיע? שוב לדעת מה הצד השני מרוויח? ולמה הוא צריך שותפים? יש לבדוק מה האינטרס של כל אחד בהשקעה וזה לא משנה מי: בתי השקעות, יזם, חברה מקשרת כולם צריכים להתפרנס רק חשוב להבין איך, כי בסך הכל זה לטובת כולם. לבדוק האם האינטרס שלהם זהה לזה של המשקיע. לברר היטב את סוג ההשקעה את המבנה ומודל שלה, ואם יש למציעים מה להפסיד אם העסקה כושלת.
אם אומרים למשקיע "אנחנו מרווחים כשאתם מרווחים" יש לבדוק אם החברה מפסידה כשהמשקיע מפסיד. כדאי לבדוק האם המחויבות שלהם להצלחת ההשקעה חזקה כמו של המשקיע. אם אין להם השקעה כספית משלהם בפרויקט אין להם מה להפסיד (למשל בפרויקט יזמי).
אסטרטגיית יציאה מההשקעה
לפני שנכנסים לעסקה רוצים להיות בטוחים שניתן לממש אותה או למכור אותה. יש לבדוק מה היא אסטרטגיית ההשקעה? מתי אפשר לצאת מההשקעה? בהתחלה? באמצע? אולי אי אפשר? באיזה מחיר ניתן לצאת מההשקעה? גם אם אין רווח העיקר שלא יהיה הפסד.
בנדל"ן להשקעה יש לוודא שאפשר למכור את ההשקעה לפחות במחיר בו ההשקעה נרכשה. יש לשים לב למבנה ההשקעה יש מקרים שלא ניתן למכור אלא רק אחרי תקופה ארוכה יחסית בגלל מבנה העסקה וסוג ההסכם. לפעמים זו הגבלה לרוכש מסוים. למה זה חשוב? כיוון שיכול להיות מצב שבו המשקיע יצטרך את הכסף עבור משהו בלתי צפוי, או עבור השקעה טובה יותר או אפילו בגלל שהמשקיע זיהה משהו לא תקין ומעוניין למכור את ההשקעה. יש לשים לב האפשרות למשוך את הכספי ההשקעה או לממש את ההשקעה (כמו מכירת נכס נדל"ן להשקעה) בכל שלב בהשקעה חשובה בזיהוי הונאות אם לא ניתן- תחשדו.
משרדים מפוארים
יוקרה מוגזמת? משרדים מפוארים עם נוף מדהים? המשווק נוסע על רכב מנכר עיניים כולו קורן הצלחה, המשקיע מרגיש שגם הוא רוצה לגעת באושר? יש לזכור- את היוקרה שהם מקרינים הם קונים מכספי המשקיעים. אם הם טוענים שהם מרווחים מעט אבל רואים שהם מוציאים הרבה כסף - תחשדו!
שיווק אגרסיבי
יש לזכור שאם עסקה היא באמת שווה היא תמכור את עצמה אין כל צורך להשקיע בשיווק אגרסיבי מכיוון שתמיד יהיה מי שמוכן להשקיע. אם יוצרים קשר עם המשקיעים ללא הפסקה למייל או בהודעות לנייד- תחשדו!
האם יש גם משקיעים נוספים
יש המון גופים שמשקיעים במגוון השקעות כאלה ואחרות יש להם אנליסטים, עו"ד, ניסיון ובעיקר כסף אם הם לא מוצאים עניין בהשקעה שהמשקיע חושב שהיא טובה על המשקיע לשאול את עצמו למה? מהם הם רואים שהוא לא? במידה ויש רק משקיעים מסוג מסוים - תחשדו.
אם כך מה כן לחפש כדי לבחון השקעה?
על המשקיע להעדיף את מי ששואל אותו שאלות נכונות כדי להתאים את ההשקעה למשקיע. למשל , מה מטרת ההשקעה? לכמה זמן המשקיע מתכוון להשקיע? מה פרופיל הסיכון שמתאים למשקיע? מה ציפיות המשקיע מההשקעה? עד כמה המשקיע היה רוצה להיות מעורב בהשקעה?
מי שירצה באמת בטובתו הכלכלית של המשקיע ולא רק את כספו, ישאל שאלות כמו האם צפויים שינויים כלכליים כלכליים כגון ילדים נוספים בדרך? אולי איזה הוצאה כספית גדולה בעתיד הלא רחוק? אם יש למשקיע השקעות נוספות במקומות אחרים? הוא ינסה להבין עד כמה שניתן את מצבו הכלכלי המשקיע.
מי שרוצה בטובתו של המשקיע, יפרט לו את הסיכויים ואת הסיכונים שבהשקעה אבל גם יסביר לו איך מתמודדים עם הסיכונים כי כמו שאמרנו קודם אין כזה דבר השקעה "ללא סיכון" כי זה לא קיים. מי שרוצה באמת בטובת המשקיע לא ייתן לו לכנס לעסקה שאינה מתאימה לו.
על המשקיע להתחיל בקטן ועם הזמן להבין מה מתאים לו ולזכור אם משהו נראה יותר מדי טוב זה כנראה לא אמיתי. אין מתנות חינם.
אנו מלווים משקיעים לרכישת השקעות מניבות בצפון מערב אנגליה,
נשמח לסייע!
