בעיקרון ניתן לקבל אבל זה לא יהיה פשוט בכלל.
הלוואות מתחילות מ - 50,000 ליש"ט אבל לרוב מתחילות מ 100,000 ליש"ט ניתן לקבל עד 75% LTV , עד 75% מערך הנכס - ניתן גם לחבר מספר נכסים שבבעלותכם ולקבל כנגדם עד 75% מערך הנכסים ולרכוש נכסים נוספים.
הלוואת ריבית בלבד!
הלוואת ריבית בלבד משלמים רק את הריבית (קבועה) ללא הקרן , יוצרת תזרים מזומנים חיובי. תחת הנחה שערך הנכס עולה והשכירות עולה.
כמשקיע זר לא ניתן לקבל הלוואה משכנתה רגילה אלא הלוואת בלון בריביות יקרות ולזמן מוגבל (לרוב של 5 שנים).
תהליך קבלת הלוואה מבנק באנגליה עבור נכס להשקעה - Buy To Let או בקיצור BTL, לא פשוט עם המון ביורוקרטיה.
באופן עקרוני ניתן לקבל הלוואה בדרישות ותנאים מאוד מסוימים ודי נוקשים באמצעות בנקים מאוד ספציפיים (ולאו דווקא מבנקים מסחריים).
לבנקים יש כמה תנאים למתן קבלת מימון מהם לצורך הרכישה.
תנאי ראשון:
הנכס חייב להיות מוערך על ידי השמאי של הבנק ב- 100,000 פאונד, בנק שני שמלווה לנו (אם הוא מוכן להלוות למשקיעים זרים) הנכס צריך להיות מוערך לפחות ב- 134,000 פאונד. חשוב שמחיר הקניה יהיה לפחות 100,000 פאונד כאשר השמאי של הבנק הנוסף יעריך את אותו נכס לא פחות מ- 134,000 פאונד.
חשוב לזכור ששמאים לא ממהרים להעריך את שוויו של נכס יותר ממה ששולם בפועל עבורו אם נרכש בפחות מ-100,000 ליש"ט. כלומר אין לצאת מנוקדת הנחה שאם הנכס נרכש ב - 80,000 פאונד, שאולי השמאי יעריך אותה ביותר, סביר להניח שזה לא יקרה.
תנאי שני:
שכירים: יש להוכיח הכנסות לפחות של 50,000 ליש"ט בשנה כיחיד או עם בן זוג.
עצמאיים: יש להוכיח הכנסות לפחות של 60,000 ליש"ט בשנה כיחיד או עם בן זוג
יש להגיש המון ניירת ומסמכים תומכים בהכנסות המוצהרות מהמעסיק או מרו"ח באנגלית.
חשוב לציין שההכנסה לא תכלול הכנסה משכירות המתקבלות מהנכס הנרכש.
תנאי שלישי:
חשבון בנק פעיל: כדי לקבל מימון יש להיות בעלי חשבון בנק באנגליה. יש לאתר בנק שפותח חשבונות למשקיעים זרים ישראליים ולבחון מה התנאים לפתיחת חשבון שכזה. לא ניתן שלהשתמש בשירותים של Transferwise.
אלו היו שלושת התנאים הראשונים אם המשקיע עומד בהם ניתן להתחיל את תהליך בקבלת הלוואה מהבנק.
קבלת הלוואה על נכס קיים באנגליה (באמצעות מחיזור):
אם כבר קיים נכס בבעלותכם ברשות הרישום באנגליה, יש להחזיק בנכס לפחות 6 חודשים כמן כן הנכס חייב להיות מושכר 6 חודשים (להראות הכנסות מדמי שכירות לבנק המלווה), יש להעריך את שוויו של הנכס לפחות ב-100,000 פאונד ע"י שמאי של הבנק המלווה או לפחות ב- 134,000 פאונד (תנאי ראשון). רק אחרי כל התנאים אפשר להתחיל בתהליך מחזור ההלוואה וקבלת מימון לרכישת נכסים אחרים.
קבלת משכנתה ברכישה רגילה:
אם זו רכישה רגילה, כלומר רכישה עם מימון לצורך קבלת משכנתה מהבנק,יש לתת מקדמה ולקבל מימון על שאר מהבנק. השמאי של הבנק צריך להעריך את הנכס לפחות ב-100,000 פאונד או 134,000 פאונד. אם הכל עבר חלק ניתן לקבל עד 70% מערך הנכס (כלומר גם פחות תלוי בבנק המלווה והתנאים שלו למתן ההלוואה).
תהליך הבקשה עד לאישור יכול לקחת בין 3-4 חודשים ולעתים אף יותר.
יש לזכור שתהליך קבלת ההלוואה יכול לקחת המון זמן ולא בטוח שהמוכרים ימתינו עד לאישור הבנק. קחו בחשבון את הזמן שלוקח לקבל את ההלוואה תכינו את עצמכם גם לאפשרות שהבנק יתעכב במתן ההלוואה או לא יאשר בכלל.
תנאים של הלוואה: (הלוואה מומלצת)
המשכנתה היא סוג של הלוואה "הלוואת בלון" זו ההלוואה הכי כדאית שיש היום. אפשר להשתמש בקרנות השתלמות לצורך פה בארץ. אותו דבר באנגליה מבקשים הלוואה של 70% משווי הנכס, למשל אם רכשנו נכס ב- 100,000 פאונד, נקבל עליו 70,000 פאונד. לאורך התקופה אנו נחזיר רק את הריביות על ההלוואה. כיום הריבית בבנק אחד היא % 4.02 ובבנק אחר היא 4.5%. תשלום הוא רק הריבית (לא קרן+ריבית) ולכן התזרים מההכנסה יהיה חיובי ונוח יחסית.
עמלות צפויות על בקשה למשכנתה:
עמלות משתנות מבנק לבנק. אם תפנו ליועץ משכנתאות עמלה תהיה בין 0.5% - 1% מגובה ההלוואה שנלקחה
בנקים שכדאי לבדוק אם ניתן להגיש בקשה לקבלת מימון:
ישנו מספר בנקים ומוסדות פיננסיים מצומצמים שאפשר לבדוק אם ניתן לקבל הלוואה עבור הנכס הנרכש (להשקעה בלבד- Buy To Let). לכל בנק יש את התנאים שלו כל מקרה יבחן לגופו של עניין על סמך הנסיבות.
בנקים שניתן לבחון קבלת הלוואות הם:
HSBC - שיאשר את מתן הגשת הבקשה לקבלת ההלוואה תחת שני הגבלות:
1. שהנכס הנרכש יוערך ע"י שמאי לפחות ב- 134,000 ליש"ט.
2. הרוכש ילווה מהבנק מינימום 100,000 ליש"ט.
מקסימום LTV 75ֵ% מערך הנכס (כאמור לעיל מינימום הלוואה 100,000 ליש"ט).
ריביות צפיות נעות בין 4%-5%. על פי שיחה עם נציגים מהבנק תהליך אמור לארוך בין 6-8 שבועות, לעומת זאת יועצי משכנתאות בתחום טוענים שהתהליך יכול לארוך בין 3-4 חודשים ומקרים מסוימים 6 חודשים.
יש לקחת בחשבון את מרכיב זמן קבלת ההלוואה אם וכאשר תאושר.
בנק נוסף -Skipton International- שיאשר הגשת בקשה לקבלת משכתנה בתנאים פחות או יותר דומים לבנק HSBC.
בנקים נוספים שניתן לבחון אתם Natwest, Barclays (בתנאים פחות או יותר דומים הכתובים לעיל. חשוב להבין שחלק מהבנקים לא יספקו הלוואות למשקיעים זרים מישראל משלל סיבות.
בקיצור כאב ראש לא קטן.
חשוב לא לקפוץ לתוך השקעה שלא יודעים שיכולים להשלים אותה או שצריכים לקבל הלוואה כדי להשלים אותה.
הנכסים המניבים שאנו מציעים לרכישה הם בטווח המחירים שבין 75,000-125,000 ליש"ט.
בגלל התנאים ודרישות הבנקים המלווים לא ניתן לבקש ולקבל עליהם מימון. הנכסים ירכשו במזומן ויחלו להניב הכנסה לבעליהם.
הערה חשובה:
למען הספר ספק, אנו לא עוסקים במתן ייעוץ לקבלת משכתה ו/או התקשרות עם גורמי אשראי באנגליה לצורך בקשה לקבלת משכנתה.
המידע המוצג במאמר נמסר לנו על ידי גורמים שלישיים ואין אנו אחראיים על נכונותו. כמו כן המידע במאמר אינו מהווה בשום צורה ואופן ייעוץ אלא הצגה כללית והעקרונית בלבד.
