אף אחד מהמשקיעים כיום לא נשאר אדיש לנוכח פרסומים בכל מדיה אפשרית על הטרנד החדש ברכישת נכס להשקעה בחו"ל. המירוץ לדירה להשקעה בחו"ל משגע ישראלים רבים הרוכשים נכסים מאות אלפי שקלים, אבל במחיר עדיין נמוך יחסית לנכסים מניבים פה בישראל עם תשואה גבוהה יותר.
בדרך לדירה בחו"ל יש להיזהר מכל מיני מוקשים בדרך. כיום יש שפע של הזדמנויות השקעה בנדל"ן כמעם בכל נקודה על הגלובוס.
המון משווקים מוכרים חלומות על השקעות בנדל"ן עם הבטחות לתשואות בשמיים וזה הופך כל ישראלי שחסך בזיעת אפו גם 100,000 שקלים, לטרף קל למוכרי החלומות בחו"ל.
בעיה העיקרית שגורמת לישראלים רבים לשקול ברצינות השקעה בנדל"ן בחו"ל היא הריבית הנמוכה במשק, שגורמת להשקעת כספים באפיקים שמרניים כמו פיקדונות בנק או איגרות חוב, שבקושי מניבה החזר על ההשקעה.
גם עליית מחירי הנדל"ן בארץ הוציאה את ההשקעות בארץ מחוץ למשחק. בעשור האחרון מחירי הדירות בארץ קפצו ביותר מ -130%, משקיע שרוכש כיום נכס בישראל ומשכיר אותו מקבל פחות או יותר תשואה של 3% על ההשקעה. בחו"ל על אותה השקעה יוכל לקבל תשואה של 7%-8%. המשקיע יכול להשקיע סכומי כסף נמוכים בהשוואה להשקעה בארץ.
כפי שניראה המצב לא הולך להשתנות בעתיד הקרוב, להפך ישנם הערכות שההשקעות של משקיעים ישראלים הולכות לגדול, דבר שמעודד משקיעים להרגיש בטוחים ולנסות לרכוש נדל"ן מעבר לים.
על פי נתוני בנק ישראל, השקעות בנדל"ן הישירות של ישראליים בחו"ל עמד בשנת 2007 על 11 מיליון דולר בשנת 2020 השקעות ישירות עומדות על כמעט 3 מליארד דולר!
כדי לא ליפול למלכודות דבש יש לבדוק היטב לפני שמשקיעים סכומי כסף ,אפילו קטנים, בהשקעות נדל"ן בחו"ל. פעמים רבות הכל נשמע ורוד בשיחת טלפון וזאת בדיוק הבעיה. הרבה פעמים משווקים לא מספרים על תרחיש אחרים, פחות מוצלחים בכל מה שקשור בהשקעה.
שימו לב! השקעה עם תשואה מובטחת הייתה אחת ההשקעות שישראלים רכשו לאחרונה. חשוב להבהיר - אין כזה דבר "תשואה בטוחה" או "תשואה מובטחת" לא ניתן להבטיח אותה - כיוון שתשואה היא מדד משתנה.
נבחן למשל השקעה בדיור מוגן (בתי אבות) עם תשואה חלומית בשיעור 10% נטו לשנה ל-10 שנים. בסוף התקופה ניתן להחזיר את הנכס ולקבל אפילו על זה תוספת ריבית של 15%!. כדי הסיפור ישמע כלכלי סיפרו שיש מחסור במיטות בבתי אבות בבריטניה. מאחר וגיל הפרישה באנגליה הוא סביב ה- 65. משקיעים מחפשים סוג של השקעה במשהו יציב ובטוח עם ביקוש. התחום שעבר הפרטה (כל אחד יכול לפתוח בית אבות) אבל עם רגולציה מחמירה. היחידה תירשם על שם הלקוח בטאבו לאחר הרכישה המשקיע משכיר את היחידה לחברת הניהול וכל זה מעוגן בחוזה. בקיצור עסקה חלומית עם תשואה שוטפת כל חודש. אבל לכל מטבע יש יש צדדים, את הצד המסוכן בעסקה דאגו להצניע או להקטין כדי לא לעורר חשד בקרב המשקיעים.
ברור כשמש שזו לא עסקת נדל"ן במובן הקלאסי אלא סוג של עסקת הלוואה בין היזם לבין הרוכש. כל העסקה תלויה על יכולתו של היזם לנהל עסק שבו הוא מרוויח ומזה מעביר למשקיעים את חלקם על פי חוזה. פעמים רבות היזם חותם עושה הסכם עם גורם שלישי למשל, חברת ניהול, שתנהל לו את הנכסים, בעצם המשקיע תלוי בהם טוטלית. מי קבע שהיזם או חברת הניהול איתנים פיננסית לא יפשטו רגל? כי אם תרחיש האימים הזה קורה, ההשקעה גם היא יורדת לטמיון.
בחברות מפוקחות לרוב על החברה לפרסם תשקיף, בניגוד אליהן חברות שאינם מפוקחות אינן נדרשות להדגיש את הסיכונים הגלומים בהשקעה פעמים חברות אלו מעדיפים "להחביא" את הסיכונים ולעתים אפילו במכוון.
ברשימה המקוצרת של סימני האזהרה בהשקעות לא מפוקחות, מציבה הרשות לניירות ערך, במקום הראשון את "הבטחת תשואה" לרווחים גבוהים או קטנים ללא סיכון, או בסיכון נמוך.
כל השקעה כרוכה בסיכונים לכן אם חברה מצהירה כי בהשקעה המוצעת אין סיכון/סיכון נמוך אך ההשקעה צפויה להניב רווחים גבוהים משקפת מצב שאינו סביר כלכלית, מדוע? כיוון שהריבית מגלמת את הסיכון בהשקעה, דהיינו, אם מוצעת עסקה שבה משולמת ריבית גבוהה בשיעור 10% אולם המשקיע מקבל תחושה שבהשקעה "אין סיכון" או סיכון נמוך, מיד צריך לעלות חשד שמשהו לא מסתדר כלכלית.
שאין ידע עדיף לא להשקיע כי הנפילות יכולות להיות כואבות. הרבה משקיעים רוכשים נכס דרך מצגת יפה שראו בישראל ואין להם מושג איפה ומה הם רכשו, בסופו של דבר גילו שמדובר בעסקה רעה. אחת הבעיות היא פערי הידע רוב המשקיעים לא באמת מגיעים לראות את הנכס לא מכתתים את רגליהם בין 20-30 נכסים באזור כדי להבין יותר על הנכס ואזור.
יש לבחון את מחירי הנכסים באזור כדי לוודא שהמחיר אכן הוא המחיר שאין פה תרמית של המחיר. להבין את סוג האוכלוסייה המתגוררת באזור. יש חשב את התשואות אחרי כל ההוצאות, לבחון היבטים מיסויים. יש להבין מהו הפוטנציאל לעליית ערך. יש לבחון את אסטרטגיית היציאה מההשקעה. .
לא להיכנס להשקעה שלו מבינים אותה לגמרי עד הסוף ולקחת חשבון את כל הסיכונים הכרוכים בהשקעה. לקרוא ולהבין היטב את "תמרורי האזהרה" לפני עסקאות שנראות טובות, אולי בחינה מעמיקה יותר תראה שהיא בכלל השקעה רעה משלל סיבות (ולא חסרות סיבות להוריד עסקה מהפרק), או שאינה תואמת את הסיכונים שאתם מוכנים לקחת. לעשות שיעורי בית על כל השקעה שמוצעת שלא תהיינה הפתעות לא נעימות.
אם השקעה טובה מדי ללא סיכונים יש להבין איפה הקאץ'.
