אחת השאלות שתמיד נשאלת באופן קבוע ברכישת נכס היא האם עורך הדין יכול לייצג גם את הרוכש וגם את המוכר בעסקת לרכישת נדל"ן באנגליה.
אפשר להבין את השאלה מנקודת מבטם של המוכר והקונה כיוון שעורך דין פועל עבור שניהם יכול להאיץ את התהליך עברת הבעלות ביעילות רבה שכן לא יאבד זמן בהתקשרות בין עורכי הדין , אולי גם חיסכון בעלויות המשפטיות לשני הצדדים וכולי.
נוהג זה אינו אסור במפורש אולם הוא מותר אם מתקיימים קריטריונים ספציפיים.
קריטריון עיקרי ניגוד עניינים – מהו ניגוד עניינים ?
Conflict Of Interest
יש כללים מאוד נוקשים שעורכי הדין חייבים לפעול לפיהם כשהם מייצגים מוכרים או רוכשים. לשכת עורכי הדין באנגליה פועלת להבטיח שעורכי הדין יפעלו תמיד לטובתו של הלקוח הם חייבים לפעול כדי למנוע ניגוד עניינים, במילים אחרות לשים את אינטרס הלקוח במקום הראשון.
בפועל ברוב העסקאות , אם עורך הדין פועל עבור שני הצדדים , קיים סיכוי גבוה לקיום של ניגוד עניינים בגלל משהו פשוט כמו, חילוקי דעות על התאריך המוצע לסיום העסקה.
קריטריונים לעורך דין לייצג את הקונה ומוכר באופן חריג, אם מתקיימים קריטריונים ספציפיים, עורך הדין יכול לייצג את המוכר והקונה, ואך ורק כאשר יש לשני הצדדים אינטרס משותף מהותי, או שהם פועלים להשיג את אותו מטרה ויקבלו את הסכמת המוכרים והקונים להמשיך לפעול בתהליך המכירה והרכישה.
התקנות אומרות שניתן לשקול זאת כאשר שני הצדדים הם לקוחות ותיקים של המשרד וכל זאת בתנאי ששני הצדדים מודעים לסיכונים הקיימים בכך. אם יחליט עורך דין לפעול הן בשם הרוכש והן בשם הקונה עורך הדין יהיה חייב להיות כפוף לפיקוח נפרד כדי להבטיח שהוא לא יעשה שימוש במידע אישי שידוע לו על הצד השני, מידע שלא היה ידוע אילו עורך דין אחר היה מייצג אותו.
כאשר עורך הדין מייצג את שני הצדדים, על כל צד להבין כי עורך הדין לא יורשה לנהל משא ומתן בשמם. משמעות הדבר היא שכל הנושאים המתעוררים בדרך כלל בנוגע לרכישה כגון מחיר רכישה, סיום תשלום ,אבזור ותכולה, מועד סיום העסקה לוחות זמנים לתשלום. בעיה עשויה להיווצר גם אם צד לעסקה מוכר או הקונה יבקש מעורך הדין למנוע מסירת מידע שעלול להשפיע לרעה על עסקת הרכישה.
מה קורה אם מתגלה שיש ניגוד עניינים ?
במקרה של ניגוד עניינים, עורכי הדין של המוכר ושל הקנה יפסיקו מיד את פעילותם וההמלצה היא להחליף את עורכי הדין דבר שיגרום לעיכוב בביצוע העסקה ולעלות גבוהה יותר.
אצלנו לכל צד יש עורך דין משלו על מנת להימנע מניגוד עניינים כך שהעסקה תהיה בטוחה עבור המשקיע.
אנו מלווים משקיעים ברכישת נכס מניבים להשקעה באנגליה. נשמח לסייע!
