בשנים האחרונות אנחנו מופצצים מכל עבר בהצעות להשקיע בנדל"ן גם בארץ וגם בחו"ל.
חשוב להבין שנדל"ן הוא תחום רחב מאוד וצורות ההשקעה בו הן שונות ומגוונות. יש סוגים שונים של נכסי נדל"ן וחשוב להבין אותם לעומק. נשאלת השאלה , מהם ההבדלים הבסיסיים בין סוגי נדל"ן להשקעה ואיך הם יכולים להשפיע על ההחלטה של המשקיע.
החלוקה הבסיסית ביותר בעולם ההשקעות בנדל"ן: נדל"ן מניב לעומת נדל"ן יזמי.
נדל"ן מניב
המשותף לכל נכסי הנדל"ן המניב שהם מניבים הכנסה שוטפת באמצעות תשלומים תקופתיים (חודשיים , רבעוניים) שמעבירים אנשים שמשכירים את הנכס מה שנקרא בשפה העממית שכר דירה.
הנה כמה דוגמאות לנדל"ן מניב:
דירה או בית צמוד קרקע - להשכרה שנפוץ באנגליה
או משרדים במרכז מסחרי שמשכיר את חנויותיו
הרווח למשקיע בנדל"ן מגיע משני מקורות:
1. דמי שכירות שוטפים.
2. רווח בעתיד ממכירת הנכס ביותר במחיר גבוה יותר ממחיר שבו נרכש.
נדל"ן מניב הוא נדל"ן שבנייתו כבר הסתיימה, לרוב הוא מושכר , וברוב המקרים הוא מעניק הכנסה (תשואה) מיום ההשקעה הראשון.
נדל"ן יזמי
מדובר בהשקעה שונה. נדל"ן יזמי כולל נכסים שנמצאים בשלבי בנייה התחלתיים יחסית.
למשל מגרש בעיר מנצ'סטר המיועדת לבניית בניין דירות
או מבנה קיים שחברה יזמית רכשה כדי לשנות את הייעוד שלו.
בנדל"ן מיזמי (בהשקעה בפרויקט יזמי), הרווח למשקיעים יגיע ממקור אחד בלבד: ממכירת הנכס וזאת בתקווה שהנכס יימכר ביותר ממה שנרכש. כלומר בנדל"ן יזמי הרווח (תשואה) על ההשקעה תתקבל רק בסוף התהליך , רק לאחר שהסתיימה בנייתו של הפרויקט.
לצד התשואה קיימים גם סיכונים בהשקעה בנדל"ן מניב ובם שונים מאלה שקיימים בנדל"ן מזמי.
השקעה בנדל"ן יזמי היא סוג של הלוואה שבו כל אחד מהבעלים מלווה למיזם סכום כסף ולאחר סיום הפרויקט ומכירתו יקבל המשקיע את הרווח והקרן שהושקעה.
סיכונים
ישנם לא מעט סיכונים שיש להבין ולקחת בחשבון. הסיבה לכך היא שפרויקט נדל"ן יזמי נמצא בשלבי בנייה התחלתיים יחסית, ולכן הזמן שעובר עד שנפגשים עם הכסף הוא גדול יחסית ותלוי באורך המיזם.
למשל כשמשקיעים בפרויקט שנמצא בשלב רכישת הקרקע, הסיכון מתחיל כבר פה , האם יתקבלו אישורי בניה? ואם כן מתי?
צריך לזכור שכל עיכוב כזה יכול לגרור סדרה של סיכונים שמגיעות עם עלויות חדשות כמו עלויות מימון , עלויות משפטיות וכדומה.
הסיכון לא טמון רק בכך שהקבלן שבונה יפשוט את הרגל ויפסיק לבנות את הפרויקט.
סיכונים בנדל"ן מניב
אם תדברו עם אנשי מקצוע בתחום נכסי נדל"ן מסוג מניב הם יתרכזו בנושא תפעול נכון של הנכס וזה כולל , איזה חברה מתפעלת, מה הניסיון שלה, עד כמה היא מכירה את הצרכים של וכרי הנכס. הבדיקות האלו חשובים כיוון שיש הבדל בין לנהל מרכז מסחרי לבין לנהל נכסים למגורים.
הדבר שמפחית את רמת הסיכון בנכס מניב היא תפעול נכון וטוב של הנכס על די חברה איכותית ומקצועית.
סיכון נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא סיכון המאקרו כלכלי כלומר אם מתרחשת האטה כללית שתשפיע על התשואה , האם זה הזמן הנכון למכור (לא מתאהבים בנכס להשקעה) אותו. אבל אולי זה לא הזמן למכור אלא להמשיך לקבל עליו שכירות שוטפת. אבל למשל הנכסים מסחריים בתקופת האטה כלכלית אנשים יצרכו פחות במקרה כזה נכסים מהסוג הזה עלולים להיפגע וכתוצאה מכך התשואה תישחק. לעומתם נכסים למגורים יפגעו פחות אולי ואפילו בכלל לא.
למה בכל זאת ישנם הבדלי תשואה בין נדל"ן מניב לבין נדל"ן מיזמי
ככלל התשואה מגלמת את רמת הסיכון בהשקעה. כלומר ככל שהסיכון גדול יותר כל גדל פוטנציאל הרווח ולהפך. זה נכון גם בתחום הנדל"ן. הפרויקטים של מיזמי נדל"ן פוטנציאל התשואה הוא גבוה יותר בהשוואה לנדל"ן מניב וזאת משום שהסיכון הגלום בו גדול יותר באופן יחסי.
באילו תשואות מדובר?
ברוב המקרים בפרויקטים של נדל"ן מיזמי פוטנציאל התשואה השנתית יהיה דו- ספרתי , בעוד שבנדל"ן מניב פוטנציאל התשואה השנתי יהיה חד- ספרתי. גם אם ניקח את תוספת התשואה שתגיע ממכירת הנכס המניב , עדיין לא נגיע לתשואות השנתיות שמציעים בפרויקטים יזמיים.
במה לבחור מיזמי או מניב?
תלוי בסוג המשקיע וסיכון שהוא מוכן לקחת ותשואה שהוא מכוון אליה. חשוב להבהיר למשקיעים את הסיכונים/הסיכויים באופן ברור.
