חברת ניהול נכסים ברכישת נכס בחו"ל

כשמחליטים לרכוש נכס מניב להשקעה בחו"ל, לא פחות חשוב מלבצע עסקה חכמה ורווחית חשוב לבחור חברת ניהול מקצועית ואמינה שתנהל את הנכס עבור המשקיע. 

חברת הניהול היא חוד החנית בכל הסיפור של ניהול נכס "בשלט רחוק", לכן מומלץ שלא לוותר על שימוש בשירותיה של חברה לניהול נכסים מקצועית שזהו תחום התמחותה. כמו כן חשוב, שתהיה מקומית להבטיח שהיא מכירה את התרבות ואת האוכלוסייה באזור בו ממוקם הנכס הנרכש.
בנוסף, חשוב להתנהל מול חברת ניהול שכבר מנהלת נכסים באזור, בעלת ניסיון ומוניטין מוכחים. כמו כן,

חשוב שחברת ניהול ממוקמת בקרבת הנכס תיתן מענה מהיר לכל בעיה שתצוץ ותדאג לטפל בכל מה שקשור בנכס. 


מהן עלויות דמי ניהול ואחזקות השותפות? 

עלות דמי ניהול החודשיים הם בגובה 8% + VAT ׁ(שיעור מע"מ באנגליה) מההכנסה החודשית ברוטו. 

חברת ניהול מקומית בעיר ליברפול בה הנכס נמצא תדאג לטפל בכל מה שקשור בנכס המושכר ותדאג לעדכן את המשקיע בכל הנעשה בנכס באמצעות דוחות הכנסות והוצאות מפורטים הנשלחים למשקיע מדי חודש בחודשו.

דמי ניהול המשולמים הנם עבור הטיפול השוטף בנכס על כל המשתמע מכך, מול הדיירים (החלפת דיירים, גביית דמי שכירות של חודש מראש Deposit Protection Service עבור בעל הנכס), מול בעלי הנכס, מול הרשויות השונות אם נדרש, גבייה והעברת דמי השכירות, תיאומים, ביקורות בנכס וכל טיפול אחר.

חשוב לציין, שבמקרה שהנכס יהיה ריק משוכר, חברת הניהול לא תיגבה דמי ניהול על תקופה זו. כמו כן, חברת הניהול אינה גובה עמלה עבור מציאת שוכר חדש והכנסתו לנכס או כל עמלות נוספות מעבר לדמי ניהול הנ"ל!

החלפת דייר

לרוב דייר שוכר דירה בממוצע לתקופה של 3 שנים. כאשר חוזה השכירות מתחדש בכל חצי שנה. 

יש לוודא שחברת הניהול היא זו שחתומה מול הדייר ולא בעל הנכס. שכן חובת האחריות חלה על חברת הניהול ולא על המשקיע.

חשוב שהחלפת הדייר תעבור בצורה חלקה.

 יש לקחת בחשבון הוצאות ניקיון וצבע של הדירה כהכנה לדייר החדש.

חשוב להבין שלחברת הניהול אינטרס כלכלי מובהק לדאוג להשקעה שתהיה רווחית עבור בעליה, כיוון שהם זוכים לעמלת דמי ניהול כל עוד הנכס מושכר. 

מלבד היכרות עם תחום הנדל"ן המקומי לחברת הניהול יש ניסיון וקשרים עם אנשי מקצוע מקומיים, היא בקיאה בחוקי המיסוי המקומיים וחוקי העזר העירוניים,למשל הגשת פטור מתשלום מס על ההכנסה מדמי שכירות באנגליה. בעצם בעזרת הידע והניסיון של חברת הניהול היא יכולה לנהל את הנכס עבור המשקיע ברווחיות כך שהוא ייהנה מהכנסה פאסיבית קבועה. היתרונות די ברורים כשבוחרים לנהל את הנכס באמצעות חברת ניהול. 

תשלומים החלים על בעל הנכס:
דמי אחזקה : ׁׂ(Service Charge) דמי וועד בית החלים על כל בעלי הדירות בביניים משותפים על פי חוק בבריטניה. דמי האחזקה משולמים לחברה חיצונית (לא לחברת הניהול). דמי אחזקה משולמים עבור נכס בבית משותף ולא עבור צמוד קרקע.
דמי האחזקה- תשלומי וועד -נעים בממוצע בין 80 - 150 ליש"ט בשנה וכוללים את עלויות אחזקה , ניקיון , שיפוץ ותיקון השטחים המשותפים כגון הגינות ועמלת ביטוח מבנה. התשלום בעיקר עבור שמירת ועליית ערכו ומניעת פגיעתו עקב הזנחה ובלאי.

דמי חכירה: (Ground Rent) דמי החכירה נעים בממוצע  בין 10 -17 ליש"ט לחודש. סכום נגבה פעם בשנה ומשולם למדינה על ידי חברת הניהול באופן אוטומטי.

בדיקת תקינות גז: פעם בשנה, עלותה כ- 40 ליש"ט.

ניקיון וצביעת הדירה: כאשר דייר מתחלף יש להכין את הדירה לדייר החדש עניין שכרוך בהוצאות על ניקיון הדירה וצביעתה ותיקונים בכללי שנגרמו כתוצאה מבלאי סביר. עלות יכולה לנוע בין 150 ליש"ט - 700 ליש"ט. 

תשלומים אחרים כגון: מסי ארנונה, חשבונות חשמל , גז ומים נרשמים על שם הדייר המתגורר בנכס החל מתחילת תקופת השכירות ואינם חלים על בעלי הנכס.

הטבה:
לעתים קרובות למשקיעים שבוחרים להשקיע דרכנו ישנה הטבה משמעותית לאחר הרכישה. במהלך 12 החודשים הראשונים ולאחר שהנכס הושכר, חברת הניהול לא תיגבה דמי ניהול עבור השירות. לאחר מכן תגבה חברת הניהול דמי ניהול קבועים בגובה של 8%+VAT מההכנסה השנתית ברוטו.

טבלת מרכזת את פעולות של חברת הניהול מקצועית: